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| 【プロフィール】 |
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| 高田晶子（たかだ あきこ） |
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ファイナンシャル・プランナー（CFP）、宅地建物取引主任者。信託銀行で不動産業務に従事、不動産コンサルティング会社を経て、1996年に独立。（有）ケー・アンド・エム コンサルティング代表取締役に。さらに一人ひとりの生活や夢を「お金」の面からサポートすることにより「心豊かな暮らし（心のWealth）のお手伝いをしたい」を信条に、女性ファイナンシャル・プランナー3人で『マネーカウンセリングネットWealth』を2001年に設立。マネーカウンセリングネットWealthの著書に『「住宅ローン」賢い人はこう借りる！』（PHP研究所）などがある。
<マネーカウンセリングネットWealthホームページ>
http://www.mc-wealth.com |
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| ファイナンシャル・プランナーの高田晶子さんへのインタビュー、第2弾です。自分に最適な金利タイプは、意外にも性格や経験にも左右されるってご存じでしたか？ 今回は実践的なマネープランのテクニックについて伺いました。 |
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--資金計画を立てる際のポイントを教えてください。
高田氏 頭金については、2割以上必要という考えが浸透していますね。でも、私は必ずしもそうは思いません。購入した後に、しっかりと貯蓄ができ、早めに繰り上げ返済もできて、物件の価値に対する残債の割合を小さくできるのであれば、頭金が2割ない人でも、購入しても問題ないでしょう。 |
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新築マンションの場合、入居と同時に2割程度値下がりするといわれますが、価格（時価）と残債のバランスが取れるよう、残債を減らせる家計状況であればOKです。収入が高いけれどもそれまで貯蓄をしてこなかった人、なおかつ貯蓄をしていく決意がある方などですね。かなりいらっしゃいますよ。価格（時価）と残債のバランスがとれていれば、将来、借り換えや買い換えをする場合もスムーズです。
借入額については、毎月の返済可能額のほか、金利と返済期間によって決まってきます。返済期間を35年として計算する方もいらっしゃいますが、無理のない借入額を考えるときには、『いつまで収入があるか』という観点で返済期間を考えるべきでしょう。 |
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--金利についてはいかがですか。
高田氏 銀行では4％程度で審査しているといわれており、4％で考えれば安全性は高まります。ただ、それでは借りられる額がだいぶ減ってしまいますので、現在の金利水準からいえば3％程度で考えるのが適当だと思います。
3％で借りられるのはいくらかを、まず把握しておくこと。でも実際にはもっと低い金利で借りられる、ということになれば、リスクのあるローンを借りても3％までの上昇には対応できる、ということになるでしょう。固定金利選択型の中でも固定期間が長めの10年固定で借りていれば、10年間でかなり残債も減っています。11年目以降に金利が上昇していたとしても、返済額のアップは抑えられますから、さらに金利リスクへの許容度は高まりますね。 |
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--住宅ローンが多種多様になり、ローン選び、金利選びが難しいと思いますが。
高田氏 ローン選びについては、リスクがとれる家計状況であるかをきちんと考えて頂きたいですね。
意外に思われるかも知れませんが、家計簿もつけているし、節約もしているけれど、収入と支出の状況や問題点まできちんと把握している方は少ないようです。まして将来のこととなると教育費も関わってきますし、車の買い換え費用なども必要です。それらを含めて支出予測を立てるのは難しいと思いますが、将来の収入と支出も予測しなければ、リスクがとれるかどうかの正しい判断はできません。 |
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こういった点からも、購入前にFPに相談することには価値があると思います。ローンの組み方は勉強すればわかるとしても、家計全体の中でローンとどう付き合っていくかは難しいもの。長期に渡るものですから、支出の中のひとつの項目として住宅ローンをみる、ということが大切です。
金利タイプについては、返済に30年以上かかるようならフラット35のような長期固定型がよいでしょうし、15年程度で完済できるなら10年固定などが適しているでしょう。 |
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固定期間が明けたときに教育費がどういう状況かなど、ライフプランによっても異なりますが、返済できる期間（収入がある間）の半分程度の期間、金利を固定させると、金利上昇によるリスクはかなり軽減できます。
返済期間を何年にするか、ではなく、何年で完済できるか、をポイントに金利タイプを選ぶことが大切です。
変動型を選ぶ場合には、金利動向をチェックしながら固定への乗り換えを検討する必要があり、それを楽しめるような人でなければお勧めできません。性格や価値観、経験によっても、適した金利タイプは異なる、といえますね。 |
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--借り入れに際して、注意すべきことはありますか？
高田氏 多くの方は、住宅ローンは誰でも借りられると思っているようですが、そうではありません。勤続3年以上で安定した一定以上の収入があれば、ほとんどの場合、借り入れは可能ですが、少しでも外れる項目があれば借りられない金融機関もあります。銀行によっては自営業や会社経営の方では金利優遇が受けられないなど、職業によって条件が異なるケースもあります。
--よくあるケースなどは、ありますか？
高田氏 数件あった例では、申し込んだ段階では共働きであるものの、物件が引き渡しになる頃（融資が実行される頃）には出産のために育児休暇に入っており、妻は融資が受けられない、というケースもありました。育児休暇中でも会社に籍があるので借りられると思いがちですが、金融機関としては本当に復職できるかどうか分からない、という点をリスクとみなすためです。子どもができたから家を買おうという方も多いので、注意して頂きたいですね。 |
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厳しい銀行では、クレジットカードを作りすぎているというだけで審査が通らなかった、というケースもあります。消費者金融からの借り入れをしている人はほとんどダメ。自動車ローンなどを返済中の場合は、借りられる額が制限される場合もあります。夫がローンを借りていた、誰かの保証人になっていたなど、購入をきっかけに発覚することがあります。
住宅購入を考えるなら、身辺を整理しておくことも大切ですね。収入がなくても住宅ローンが借りられると思っている方もいらっしゃいますし、妻がパート勤めや契約社員の場合は、収入合算を希望される方も多いですが、これもできません。
先ほど頭金は2割なくても大丈夫というお話をしましたが、土地を購入して家を建てる方は、かなり現金が必要となるケースが多いので、頭金が2割程度では足りなくなるケースもあります。どんな物件を購入するかにもよるので、しっかりと準備したいですね。
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