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| 【プロフィール】 |
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| 高田晶子（たかだ あきこ） |
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ファイナンシャル・プランナー（CFP）、宅地建物取引主任者。信託銀行で不動産業務に従事、不動産コンサルティング会社を経て、1996年に独立。（有）ケー・アンド・エム コンサルティング代表取締役に。さらに一人ひとりの生活や夢を「お金」の面からサポートすることにより「心豊かな暮らし（心のWealth）のお手伝いをしたい」を信条に、女性ファイナンシャル・プランナー3人で『マネーカウンセリングネットWealth』を2001年に設立。マネーカウンセリングネットWealthの著書に『住宅ローン賢い人はこう借りる！』（PHP研究所）などがある。
<マネーカウンセリングネットWealthホームページ> http://www.mc-wealth.com |
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| ファイナンシャルと不動産、両分野の豊富な知識とノウハウを活かして、カウンセリングやセミナー、マスコミ等で活躍されている高田晶子さんに、住宅ローン・ユーザーの現状について伺いました。 |
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--住宅購入に関して、どの段階で、どのような内容の相談が寄せられていますか？
高田氏 私たちの事務所では、住宅ローン選び相談が5000円という安い設定であることも手伝ってか、相談件数がかなり増えておりまして、2005年は前の年の数倍の件数になりました。
タイミングと内容については、「そろそろ買おうと思っているが、どのくらいの予算なら大丈夫か」という相談が2～3割。最も多いのは「売買契約もしたがどのローンがいいか」という内容が6割くらいです。「もうすぐ契約だけれど本当に買っても大丈夫か」というご相談も1～2割に上ります。 |
物件によって使えるローンが異なりますから、物件が決まってから相談、というのもタイミングとしては悪くないのですが、時々「契約を取り消そうとまでは言えませんが、相当頑張らなきゃいけませんね」というケースもあります。
できれば予算を検討する段階でご相談頂き、物件が決まった段階で改めてローン選択の相談に来ていただくのが理想的ですね。もちろん、そのようにされる方もいらっしゃいます。 |
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--相当頑張らなければいけない人とは、どんな方ですか？
高田氏 自己資金がほとんどなく、近くにモデルルームがオープンしたのでちょっと見に行ったら、その気になってしまった、といった方で、100％に近いローンを利用される方ですね。
不動産会社では“3年固定の金利優遇もので1％”といったローンで試算することが多いので、提示された毎月返済額は家賃並みの8万円程度。それを見て買えるような気がしてしまう方が少なくありません。そのような方には、35年返済で計算されているので、本来返すべき年数で計算すると8万円の返済では足りませんよ、金利上昇リスクがあるローンですから返済額が増える可能性がありますよ、ということをお話しします。
相談にいらっしゃる方はなんらかの不安を感じて聞く耳を持った方なので、ほとんどご納得いただけます。そこで改めて適切な予算をアドバイスしています。
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--不動産会社が提案する資金計画は必ずしも適切でないものが多いのでしょうか。
高田氏 不動産会社さんの資金計画では、短期固定や変動型の金利優遇を使ったもので、35年返済というのが今も主流のようです。むしろ購入者のほうが慎重になってきているのではないでしょうか。
あくまで相談に来る方に限ってですが、「短期固定で資金計画が立てられているけれど、本当にこのローンを使っていいんですか」という質問も増えるなど、金利変動リスクが浸透してきたことを感じます。とくにフラット35が2％台になり、利用件数が増えてからは、固定型指向の方が増えました。
ある程度のリスクを取れる方でも、返済額が変わることへの不安があるようで、将来的に家計に余裕ができそうな方には、こちらから10年固定などをご提案することもあるほどです。 |
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--住宅ローンについて研究される方が増えているということでしょうか。
高田氏 そう思います。相談に来られる方の3～4割は著書を読んで頂いた方ですし、そのほかはネットで検索された方が多いようです。
十分な自己資金を持っている方も多いですね。ご両親からの贈与も活用されて、2割以上、金額でいえば1000万円以上という方。年収は400～500万円から2000万円近くまで、さまざまですが、800万円以下の方が多いかもしれません。自己資金もあり、基本的なことは分かっているんだけれど、自分にはどれがいいのか、それが知りたいと。しっかり勉強していれば大きく間違えることはないでしょう。ただ、どんどん新しいローンが登場していることもあり、ベストな選択をするには最新の情報が必要ですが、個人では難しいと感じるようですね。 |
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--勉強もして、自己資金もある。そんな方なら安心して購入できそうですね。
高田氏 相談にみえる方については、そういう方が増えていると思います。ただし、国土交通省の調べによると、3年固定を利用している人が圧倒的に多く、とても心配です。
金融機関では3年固定の優遇金利では審査していませんし、そのうえで借りられるのなら大丈夫なのではないか、と思う方もいらっしゃるようですね。でも、返せるか返せないかは、その方が住宅にどのくらいお金を費やしていいかという価値観に基づくと思います。子どもの教育も、海外旅行も、いろいろなことをあきらめれば返せるかも知れませんが、それでいいの？ というのがポイントです。
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金融機関は担保をとっているわけですから、ある意味で腹を括っています。だから貸してくれるんだ、ということを意識したほうがいいと思います。
リスクの高いローンを、ふさわしくない人が借りる、というのは大変危険。まずはローンの仕組みを良く知り、自分がとれるリスクなのかをきちんと考えて頂きたいです。株は怖いという方が多いのに、3年固定を怖いと思う方は少ない。100万円で株を買ったとして、最悪で100万円損するだけですが、住宅ローンの3年固定を借りたら、最悪いくら返済額の負担が増えるか分かりません。十分に理解したうえで判断したいですね。（つづく） |
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