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井村進哉（いむらしんや）

【プロフィール】

1953年石川県生まれ。78年中央大学経済学部卒業。95年小樽商科大学教授、96年中央大学経済学部教授（経済学博士）。

現在、日本資産証券化センター理事長。（http://www.jasc.jp/index.html）
中央大学研究開発機構地域住宅ローン不動産研究プロジェクト・住宅ローンアドバイザー制度研究ユニット研究責任者。ソウル大学経済研究所客員研究員、ソウル在住。『現代アメリカの住宅金融システム』（東京大学出版会、2002年２月）他、著書多数。

--住宅ローンアドバイザーという新たな資格制度が創設されますが、まずは消費者が住宅ローンについて抱えている問題についてお聞かせください。

井村　最も気になるのは、金利が上昇したとき、変動タイプで借りている人たちにローン破産が出る心配があることです。
　民間金融機関の住宅ローンを利用する人が増えていますが、当初の金利が低い固定金利選択型の３年ものや変動金利型の利用が大半を占めています（コラム１参照）。これらのタイプには金利上昇リスクがあるわけですが、消費者は金融機関からも、住宅ローンを斡旋している住宅供給業者からも、リスクについて十分な説明を受けているとは考えにくく、負担増に備えられていません。金融のリテラシー（※）が身に付けられていないという問題があると思います。

※リテラシー…本来は「読み書き能力」の意。「○○リテラシー」という場合、対象となる「○○」という分野に関して理解し、分析、評価できる基本的な能力を指す。

コラム１／民間の住宅ローンは当初負担が軽いタイプの利用が多い（図１）

　民間住宅ローンの金利タイプでは、固定金利選択型３年ものが昨年度は最も多い。大手銀行を中心に、金利優遇などに最も力が入れられているのが３年固定で、１％前後で借りられる（当初の返済負担がかなり抑えられる）ためとみられる。昨年度から、固定金利選択型10年ものや全期間固定金利型が増加している。

--金融機関では消費者に対してリスク説明をしていなのでしょうか。

井村　金融機関や販売業者側では説明しているといいますが、十分ではないでしょう。たしかに金利が上がるかどうかは誰にも分かりませんが、いくら上がると負担がこう増える、ということは説明すべきで、そこまでしているケースは少ないと思います。
　たとえばアメリカでは、金利が上がったらどうなるかを示すシナリオを作成します。不動産業界や建設業界にそのようなガイドラインがあればいいですし、宅建業界や中小の工務店でもきちんと取り決めをすべきだと思います。

--多くの消費者は不動産会社（住宅供給業者）に借り入れ先のアドバイスを受けています。

井村　そうですね。業者にも温度差があり、説明責任を果たすべきは金融機関であり、また消費者も自己責任でローンを選ぶべきである、という考え方もあります。
　大手の販売会社でも、消費者一人一人に、その人にとって最適なローン商品を、最適な組み方で勧めるのは大変なことだと言っています。適合性の原則という言葉がありますが、固定型で借りるべき人もいれば、変動金利で早々に完済するなど、消費者によってどのローンが優れているという正解は異なります。適切なアドバイスはたしかに簡単ではありません。

--不動産会社からは提携ローンを勧められることも多いようですが。

井村　消費者が住宅ローンをどこで選んでいるかというと、世界共通して販売業者となっており、全体の6割を占めます。韓国では75％にも上り、アパート（日本でいう高層マンション）を見に行くと、その場に銀行がきているといいます。
　これは余談ですが、銀行ローンを組むと系列の保証会社に保証料を払うことについて抱き合わせ商法ではないか、と聞いたら「ローンやめますか」と言われたという例もあります。借り入れの経験もなく、借りられるのかという不安が大きく、貸し手が強いという状況なのです。
　提携ローンには優遇金利で借りられるものもあり、魅力あるものも少なくありません。しかし選択をするのはあくまで消費者でなくてはなりません。

コラム２／住宅ローンの情報をどこで入手している？（図２）

住宅ローンに関する情報の入手先は、住宅メーカーや販売会社が58.1％ともっとも多い。
住宅展示場・モデルルームを含めると７割が住宅供給サイドの情報を基にしていることがわかる。マスメディアや広告は少ないが、インターネットから入手するケースは多い。

--自分にとってベストなローンを探そう、という人も増えています。

井村　とてもいいことだと思います。しかし住宅ローンの商品が多様化し、多くの人にとっては選びにくいというのが現状でしょう。
　たとえば金融機関では、自行ローン以外は販売しません。銀行は、自行の商品について説明し、販売するのが仕事です。金利を最大限下げるのも、自行ローンを売るためです。他行のローンを紹介したり、比較検討するための材料を積極的に提供するようなことはしない。当然といえば当然です。公庫が支援する証券化ローン（新型ローン）の契約をとっても、自行ローンを売った場合に比べて担当者が得られる点数は低いという銀行が多いようです。

--それではいいローンが見つけにくいですし、適切な資金計画を立てるのも難しいですね。

井村　そうです。そこでローン選びを支援しようというのが、住宅ローンアドバイザーです。
　住宅ローンアドバイザーとは、新たに創設される資格制度で、消費者の立場に立ったアドバイスを行ないます。特定の金融機関に偏らないローン商品の紹介、リスク説明などを行なうほか、消費者の家計状況やライフプランに応じて借り入れや返済方法などについてアドバイスします。
　（次回は住宅ローンアドバイザーについて、詳しく聞きます）

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