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| 情報提供日／2006年11月29日 |
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毎回の決まった返済とは別に、先々の返済分を前倒して返済する繰り上げ返済。繰り上げ返済した分は元金の返済に充てられ、そこにかかるはずの利息がカットされます。
ここまではご存知の方も多いでしょう。今回は、利息の損得だけでなく、“金利”という視点から、繰り上げ返済の効果を考えてみます。というのも、繰り上げ返済は運用のひとつと言えるからです。 |
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たとえば1000万円を金利3％、35年返済で借り入れ、5年後に約101万円を期間短縮型で繰り上げ返済すると、約130万円の利息がカットされ、返済期間は5年短縮されます（返済期間短縮型の場合）。これは、約101万円の手持ち資金を運用した結果、約130万円の利息が付いたのと同じでしょう。
一般に、物価が下がってお金の価値が高まるデフレ期には、借金を減らすのが効率のいいお金の生かし方といわれます。仮にまとまった余裕資金があったら、繰り上げ返済するのが賢い方法というわけです。 |
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| その一方で、ローン金利を上回る運用ができるなら、手持ち資金を繰り上げ返済に回すよりも、運用したほうがいいという意見もあり、どちらが有利か気になるところ。 |
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ここでおさえておきたいのが、繰り上げ返済によってカットされる利息は、繰り上げ返済した場合と繰り上げ返済しなかった場合の総返済額の差であり、完済した時点で表れるものだという点です。
つまり繰り上げ返済した時点ではなく、繰り上げ返済したお金の“運用効果”が表れるまで時間がかかるということになります。 |
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| 定期預金でも期間別に金利が設定されているように、マネー運用では期間（時間）という概念を念頭において効果を比較する必要があります。繰り上げ返済でも、期間を考慮して効果を判断するのが正しい考え方といえるでしょう。 |
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前述のケースで考えてみましょう。
繰り上げ返済した場合、1年後のローン残債（残った元金※）は、繰り上げ返済しなかった場合より3万791円少なくなります。言い換えれば、繰り上げ返済した101万円が1年後、約3万円の効果を生んだ、というわけです。 |
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| （※繰り上げ返済した場合は、残債に繰り上げ返済した金額を加えた額を指す。繰り上げ返済して返済期間が短縮される結果、毎月返済額に占める元金の割合が増えるため、同じ１年間の返済でも、繰り上げ返済しない場合より元金の減り方が速くなり、残債が少なくなる） |
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| これを年利に換算すると、年平均利回りは3.04％。つまり、約101万円を年利3.04％で運用したことと同じ効果が得られたことになります。2年後の年平均利回りは3.08％、5年後は3.23％と、年を経るごとに高くなっていきます。つまり運用期間が長いほど、利回りが高くなるということ。預貯金なども同様でしょう。 |
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| この数字はローン金利である3％を月複利（※2）で運用した場合の数字と同じです（単数処理のため誤差が生じる）。繰り上げ返済では、借り入れ金利を月複利で計算すると、運用期間も含めた投資効果が計算できます。その数字と預金などで得られる金利を運用期間ごとに比較し、どちらが有利かを判断すればいいわけです。 |
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| （※2．1カ月ごとに利息が付き、その利息が元金に組み入れられる） |
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| 最近は預金金利も上昇し始めていますが、長期の定期預金でも1％に満たないものがほとんど。安全性の高い個人向け国債でも、5年物（固定金利型）が1％台、10年物（変動金利型）は1％を切っています。さらに利息の20％は税金が引かれますから、1年間、金利1％で預金した場合の実質金利は0.8％です。 |
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借りているローンの金利や預貯金の金利によっても異なりますが、現段階では1％以上の借り入れ金利なら住宅ローンを繰り上げ返済したほうが効率的であり、ほとんどの方は預金より繰り上げ返済が効果的といえるでしょう。
株や投資信託なら大きな運用成果も期待できますが、いうまでもなく、投資においては運用成果に確実性はありませんし、リスクも伴います。
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| 固定金利選択型や変動型のローンを借りている人には、繰り上げ返済によってリスクを抑える効果も期待できます。 |
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1000万円を金利1％の3年固定、35年返済で借り入れた場合、4年目に金利が1％上昇すれば返済月額は約4500円アップします。
このケースで、4年目に127万円を返済額軽減型で繰り上げ返済すると、返済月額は当初3年間とほぼ同じ額に抑えられます。返済額軽減型は、金利上昇のリスクヘッジのほか、毎月の返済負担を軽くしたい場合にも効果的なのです。
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このように繰り上げ返済にはさまざまなメリットがありますが、生活費の少なくても半年分程度は預貯金（教育費のための貯蓄は別途）を残すことが大切。また繰り上げ返済によって返済期間を短縮する場合には、借り換えがしにくくなる可能性があることにも注意が必要です。
借り換えでは返済期間を借り換え前のローンの残存期間内に設定するのが一般的ですから、年収が減ってしまった場合などは返済期間を短縮した分、年収負担率が高くなり、借り換えの審査をクリアできなくなる可能性があります。
こんな点も意識して繰り上げ返済を検討しましょう。 |
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