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| 情報提供日／2006年9月20日 |
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フラット35は住宅金融公庫と民間の金融機関、ノンバンクなどが提携して行なう住宅ローン。ローンの債権を公庫が買い取り、証券化して投資家に販売される仕組みとなっています。
全期間金利が一定の完全固定型で、金利が上昇傾向にある時期の住宅購入では金利上昇リスクのない安心感が魅力となります。 |
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| 金利は毎月見直され、公庫が投資家に支払う利息に証券化の費用を上乗せしたレートを提示し、各金融機関が独自のコストなどを上乗せして決められます。金融機関によって金利が異なり、2006年8月現在の金利は2.93％〜3.74％（段階金利を除く。平均金利は3.248％）となっています。 |
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| 銀行や信用金庫などの金融機関ほか、複数のハウスメーカーなどがフラット35を取り扱うために設立したローン会社などで幅広く扱われていますが、金融機関ではそれぞれ自行のローンも扱っており、フラット35への力の入れ方には温度差があるのが事実。積極的なところほどフラット35の金利を低く設定しているといっていいでしょう。 |
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| 長期固定型の人気が上昇していることもあり、民間の金融機関がフラット35の競合ともいえる長期固定型のローンに力を入れる例も増えています。三菱東京ＵＦＪでは21年〜35年間金利が変わらないタイプが3.27％（団体信用生命保険料込み、保証料別途）、フラット35が3.28％（団信料別途、保証料不要）となっています（いずれも2006年8月現在）。 |
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| 金利が低い金融機関で借りるのがベストなのはいうまでもありませんが、単純に金利だけでは比べられません。フラット35は金融機関によって融資手数料が大きく異なるため、同じ金額を借り入れた場合でも、金利と手数料を加えたトータルの負担額に差が出るからです。 |
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| 従来の銀行ローンの場合、融資手数料は融資金額にかかわらず、1件につき3万円〜5万円程度の例が普通です。これに対して、フラット35では、0〜10万円程度と幅がある。さらに、「融資額×○％」というように、融資額に対して一定の割合をかけて手数料を出す仕組み、つまり、融資額が多くなるほど手数料も増えるタイプもあります。その代わり、固定した手数料の場合よりも、金利を低くしているケースが一般的です。 |
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| 金利が低い代わりに、融資額に比例して手数料が高くなるタイプを「低金利タイプ」、融資手数料が一定で低いタイプを「通常タイプ」と、ここでは呼んでみましょう。フラット35では「通常タイプ」を扱っている金融機関が圧倒的に多いのですが、「低金利タイプ」を採用している金融機関では「通常タイプ」を並行して扱っている例が多いようです（図2参照）。 |
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| たとえば埼玉りそな銀行では、融資額の2.1％分の融資手数料を払えば金利は3.031％で、同じ月の平均金利（3.248％）より低い金利で借りられます。融資手数料が5万円のタイプもあり、この場合の金利は3.25％です。平均金利より高くなります。 |
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手数料が2.1％なら3000万円を借り入れる場合の金額は63万円ですから結構な額。通常タイプの5万円前後に比べて、かなりの負担感があります。
ただし金利が低い分、返済負担は軽くなります。埼玉りそな銀行の金利で試算すると、3000万円を35年返済で借りた場合の返済月額は、通常タイプより約3700円少なく、返済総額では約156万円も抑えられます。手数料の差額を考慮しても、約98万円もトクする計算です。 |
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ここで注意したいのは、返済期間です。
図3にもあるように、返済期間が短くなるほど「低金利タイプ」のお得度は小さくなり、返済期間が15年では通常タイプのほうが返済額と手数料を合わせた負担が小さくなります。 |
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融資手数料は返済期間に関わらず一定なので、返済期間が短いと金利面で有利になる期間が短くなる分、トクになる割合が縮小されるわけです。
以上のことから考えて、返済期間が長い場合で、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「低金利タイプ」の利用を検討する価値があるといえそうです。 |
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もうひとつ試算してみましょう。
「低金利タイプ」では金利が低い分、「通常タイプ」より返済月額が抑えられますが、返済月額を同程度にすれば返済期間を短く組むことができます。
図4は先ほどと同じ設定で試算した例です。「低金利タイプ」では2年、返済期間を短くでき、総返済額は約277万円、手数料を合わせた額では約219万円、負担が抑えられます。 |
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| 一部の金融機関では、当初10年間と11年目以降で金利が異なる段階金利のタイプも扱っています。当初10年間の金利が低めに設定されているので、短期で返済できる人は検討してみるといいでしょう。 |
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また金融機関によっては、フラット35についても金利優遇などのキャンペーンを行なっている例があります。財形住宅金融では、財形住宅融資とフラット35を併用すると融資手数料が半額の2万1000円になるほか、出資会社に勤務する人なら金利優遇が受けられます（財形貯蓄を行っていない人でもフラット35の利用可）。
金利と手数料の両面から、お得な金融機関を見極めましょう。 |
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