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住宅ローンはやっぱり安心な固定金利型に限る、そう考える人の味方となるのが『フラット35』です。
この商品クローズアップの第１回でも紹介した通り、住宅金融公庫が民間金融機関からローンの債権を買い取って証券化し、投資家に販売する、という仕組みになっています。2003年10月にスタートしてから１年以上たち、次第に知られる存在に。取り扱う民間金融機関は、当初70程度でしたが、05年1月現在、192と倍以上に増加しました。 |
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さらに、融資対象になる住宅の拡大、低金利を促進するしくみの採用など、より使い勝手のよいローンに生まれ変わりつつあります。どう変わったのでしょうか。
第一弾は、対象住宅。当初、一戸建て購入についての融資は敷地面積100m2以上が条件でしたが、04年４月から敷地面積の制限を撤廃。マンションについても専有面積30m2以上から利用できるようになりました。
「都心の一戸建てやシングル向けマンションなど、小規模な物件でも利用できるようになっています」（住宅金融公庫・総務部広報課・清水俊夫さん）
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| また、当初は新築住宅の取得に限られていましたが、2004年10月から築10年以内の中古住宅の購入まで対象を拡大。さらに05年1月からは公庫が定める耐震基準を満たす場合は築10年以内の要件は撤廃されました。中古住宅の場合、公庫融資では、物件の条件によって返済期間が20年〜25年に制限され、金利も新築より高くなるケースがあるのに対し、『フラット35』では最長35年、金利も新築と同水準など、使いやすい内容です。 |
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借入額を左右する収入基準も大きく見直されました。以前は返済額の５倍以上の月収（ボーナスを含めた年収の12分の１）が必要でしたが、４倍になったのです。
言い換えると、返済額が月収の20％に収まる範囲までが借入額の上限だったのに対し、25％が上限となり、年収500万円・金利３％・35年返済の場合、借り入れ可能額が2165万円から2706万円と、541万円の大幅アップとなります。 |
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| 『フラット35』では、窓口となる金融機関によって金利が異なるのも大きな特徴です。 |
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公庫が証券化した債券は投資家に売却されますが、投資家に支払う利息（図表３のＡ）に公庫が証券化するための費用（同Ｂ）を加えたものを、提示金利として各金融機関に通知。これに各金融機関が経費や利益（同Ｃ）を上乗せしたのが、ローン金利となります。各金融機関の経費や利益は各金融機関が独自に設定するできるため、金融機関によって金利差が生じるわけです。
また04年10月からは、『フラット35』の取扱実績に応じて、公庫からの提示金利（Ａ＋Ｂ）が引き下げられる措置がスタート。直近1年間で100件以上かつ20億円以上の取り扱いがある金融機関に対しては0.05％引き下げられます。これによって、消費者が負うローン金利も下がる、というわけです。
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さらに12月からは、経費や利益（C）を抑えている金融機関に対しても、提示金利を最大0.4％優遇。積極的にこのローンを扱い、金利水準も抑えている金融機関なら、より低い金利でローンが借りられる、ということになります。この優遇措置の効果は大きく、12月のローン金利は2.23％〜4.10％となり、11月の2.83％〜4.20％に比べて明らかに金利が低下しました。
「金融機関によっては、金融機関独自のローンとフラット35をパッケージ化した商品を提供するなど、多様化が進んでいます」（清水さん）
長期固定の安心感に加え、低金利のメリットもさらに増し、『フラット35』の注目度は高まりそうです。なお融資時に必要となる手数料も金融機関によって異なります。詳しくは公庫のホームページ（http://www.jyukou.go.jp/support_index.html）でご確認を。 |
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